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旅游地产发展意义与对策

作者:旅游规划设计院来源:顶峰国际 key word:旅游地产

  近几年,旅游业、房地产业在我国的发展持续升温,为旅游地产提供了巨大的发展空间。具有发展旅游地产的资源优势、市场条件、人力资源以及区位和交通基础等条件,在此基础上,旅游地产的发展需要有效发挥政府宏观调控作用,做好旅游地产规划,因地制宜建立旅游地产产品体系,加强旅游地产营销,引进和培养专业人才,以促进旅游业和房地产的双赢,达到可持续发展的长远目标。

  进入本世纪以来我国经济快速发展,人们生活水平随之不断提高,旅游消费观念开始由传统的观光旅游休闲度假旅游转变,旅游地产应运而生。近几年,旅游地产在我国得到了快速发展,相关研究也日益引起了国内学者的关注。旅游业与房地产业是第三产业中附加值高、关联性很强的产业,旅游地产是这两个产业相互融合的一种新型产业形态,已经成为当下旅游和房地产业界关注的新热点,也是搞好旅游城市经营的重要切入点和举措。

  一、发展旅游地产的重要意义

  旅游产业是经济发展的主导产业,发展相对比较成熟,而房地产业近几年在迅速升温,与旅游业的融合趋势初步显现。作为国内著名的旅游城市,旅游地产的发展必将实现旅游业和房地产的双赢。

  (1)对旅游业发展的意义

  仅从旅游产业发展来看,已经名列国内一流旅游城市之中。从旅游统计数据来看,近10年旅游人数与旅游收入,总体上呈不断攀升趋势,但在2003年和2008年分别受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危机等影响,旅游人数及收入有明显的下滑,说明现阶段旅游还处在数量扩张型阶段,并且趋于外向型,容易受到外界因素影响。旅游业想要稳定的向前发展,就需要强有力的内在支撑力,发展旅游地产无疑是较好的选择。旅游地产的发展在一定程度上会促进游客旅游活动从观赏游览向度假休闲转变,有效淡化旅游业发展的季节限制性,促进旅游向质量提升型阶段转变。

  (2)对房地产业发展的意义

  从全国房地产发展来看,目前还属于国内房地产发展的三线城市范围内。相比其他同级旅游城市而言,房地产业发展起步较晚,发展速度也很迟缓,也没有形成规模。2010年,在、桂林、黄山和三亚四个旅游城市的房地产投资总量比较来看,房地产业的投资规模和吸引力明显不及其他三个城市,仅为三亚的六分之一。事实上,这四个城市作为旅游目的地在国内外的知名度是不相上下的,同时旅游业在这几个城市中基本上都是主导产业,旅游产业的发展规模也是比较相当的。但房地产业在四个城市发展却出现较大差异,说明房地产业还有很大的发展空间。房地产要发展,必然要借助旅游的推力。事实上,的很多产业发展都是充分地利用了旅游业的优势,房地产业也可以效仿,加深与旅游业的融合发展。

  二、发展旅游地产的基础分析

  旅游地产的发展一般要求有优越的资源环境、旺盛的市场需求、有利的政策、优秀的人才、以及良好的区位便捷的交通等基础条件。综合分析的实际情况,在各方面已经初步具备发展旅游地产的条件。

  (1)自然环境和人文环境良好

  旅游地产对自然环境和人文环境要求都较高。属中亚热带山原型季风湿润气候,四季分明,生态环境优良。全市森林覆盖率达66.9%,市城区空气质量优良率达90.1%,饮用水水源水质达标率为99.6%。优异的自然环境,为旅游地产发展提供了一个良好平台。近年来人文环境也得到了大幅度改善。从2007年开始,市开始启动“三年一小变,五年一大变”的建设项目,2008年启动了市区四条主要交通要道沿线“穿衣戴帽”工程,市容市貌变得整洁大方又具有地方特色,市区交通网络得到大幅度改善,城市环境焕然一新。2010年又在全市范围内开展了“平安满意在”专项活动,加大对旅游市场违法行为的整治力度,产生了良好的城市营销效果。良好的自然环境和人文环境将会不断吸引国内外旅游地产开发商和投资者。

  (2)旅游市场和房地产市场齐头并进

  房地产业与旅游业都是与居民消费能力密切相关的产业,旅游业的发展可以创造更多的房地产商机,房地产的发展也可以完善旅游基础设施配套,两个产业合作有效,可共享一部分市场。作为国家优秀旅游城市,每年休闲度假旅游者迅速增加,旅游接待人数已由2002年的773.64万人增加至2012年3590.11万人。旅游业的迅速发展必将推动旅游地产的需求。

  另一方面,房地产市场也呈现出良好的发展前景。从历年房地产业投资情况来看,投资商对旅游地产业的发展信心十足,投资额度也不断攀升,尤其近五年以来,投资金额逐年上涨明显,由2006年的47440万元上升到2010年224903万元。在近两年企业景气指数统计中,房地产企业景气指数呈上升趋势,2010年房地产业景气指数高达166.7,仅次于批发业和零售业,说明房地产企业在发展势头良好。在对企业家信心指数统计中,房地产业企业家信心指数2009年是最高的,2010年受物价上涨和通胀影响,批发和零售业企业信心指数回升,房地产企业信心指数紧跟其后,这些都说明企业界对房地产的发展是比较看好的。

  (3)第三产业人力资源充足

  由于旅游地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系的复杂性,决定一旅游地产的开发和运营需要具备多种知识背景的综合性人才。因此,旅游地产的开发和运营离不开旅游地产专业人才的供给。房地产业和旅游业同属第三产业。第三产业从业人数较多,从业人数近年来呈总体增加的趋势,2011年约有近30万的从业人员。随着近几年地产市场的繁荣,房地产业从业人员的数量也有大幅上升,这为旅游地产的发展提供了丰富稳定的人力保障。旅游地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求,从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。旅游业自建市以来一直是的主导产业,从业人员不论数量和质量都有保障,旅游地产发展可以充分利用这一优势,将部分从业人员进行专业培训,转移到旅游地产相关领域。

  (4)区位良好,交通日益改善

  旅游地产常被称为建立在车轮上的产业,区位条件和交通条件都很重要。从外部区位来看,黄山以长江三角洲后花园的优势大力发展旅游地产,三亚借助建设海南国际旅游岛的政策优势大力发展旅游地产,同样也有其发展旅游地产的优势,只是暂时没有发挥出来而已。地处湘鄂渝黔边区,与湖北武汉、贵州贵阳、重庆、湖南长沙等消费能力很强的中西部省会大城市(直辖市)直线距离都比较近,加上外部交通的日益发达,与这些城市的联系将更加密切,大大缩短时间距离,为旅游地产消费者提供了便利的条件。

  有着良好的交通运输条件,包括国航、南航、东航等12家航空公司在开通了到日本名古屋,韩国首尔、釜山等国外城市的旅游包机,国内已经开通了到北京、上海、香港等20多个大中城市的航线。国际空港正在扩建,将实现年旅客吞吐量600万人次,货邮吞吐量2万吨的目标。焦柳铁路连接南北,石长铁路横贯东西,旅游列车直达50多个大中城市。正在规划建设的黔江经至常德、陕西安康经至衡阳的铁路、呼和浩特经至茂名的高速公路,将使成为连通全国东、西、南、北的大通道。便捷的交通为的旅游地产发展提供了良好的条件。

  三、旅游地产发展的对策

  (一)发挥政府宏观调控作用

  旅游业是的主导产业,政府在旅游业发展中一直发挥着主导和宏观调控作用,尤其在旅游目的地营销和城市经营中起着非常重要的作用。旅游地产发展更需要政府进行市场调控,避免产生泡沫。政府在旅游地产发展中的宏观调控作用,一方面要加强旅游地产相关政策的制定和宣传,规范旅游地产市场的运行,同时吸引国内外房地产消费者来进行房地产投资。另一方面要政府相关部门要对旅游地产市场进行科学的干预和调控,加强对旅游地产市场的监测和分析,预防市场风险,引导和促进旅游地产健康发展。此外政府腰解决好本地城乡居民的住房问题,着力建设廉租房和经济适用房,满足当地居民的居住需求,避免居民与旅游地产外来消费者之间产生矛盾。

  (二)科学合理规划旅游地产

  旅游地产规划,首先要确保所有旅游地产项目符合城市的总体规划和控制性详细规划。讲究布局合理,布点均衡,最大程度地发挥不同类型的旅游地产项目的功能和优势,防止过多过滥的建设和破坏性开发。此外,旅游地产规划要以保护生态环境为首位,使旅游地产的开发效益与城市整体的生态环境保护、文化生态优化相结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。优美的生态环境是旅游地产的最大卖点,如果因为发展旅游地产使生态环境遭受破坏,无疑是得不偿失的。曾经就为武陵源核心景区的“宾馆城”付出了了1亿元的拆除费代价,因此未来旅游地产的开发和建设要避免重蹈覆辙。

  (三)因地制宜建立旅游地产产品体系

  1、适当控制旅游景区房地产

  旅游资源丰富,景区景点数量众多,旅游景区房地产是目前最多的旅游地产形式,一般为非住宿型的建筑物及关联空间,主要用于各种观光、休闲、娱乐等用途。比较典型的有大庸府城民俗博物馆、土家风情园、田家老院子、军声画院、秀华山馆以及魅力湘西大剧院等,还有很多分布在景区内的建筑,为游客提供基本的旅游服务,这些都是属于旅游景区地产范畴。相对来说,旅游景点地产在发展比较饱和,而且考虑到城市发展的需要以及旅游业自身的可持续发展,这类房地产项目应适当加以控制,尤其要避免重复性建设,以免造成资源浪费。

  2、合理建设旅游商务地产

  旅游商务地产是指旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间。在这一方面,目前的旅游酒店是其中最重要也是发展比较成熟的一块,截止2008年,有各级酒店57家,其中五星级酒店一家,四星级酒店五家。此外还开发了旅游商业步行街、维港·十字街、大庸府城、“溪布街”大型复合商业街等旅游地产项目。但总的来看,与沿海旅游城市如青岛、上海、深圳等相比起来,存在很大差距。在酒店建设方面,高星级品牌酒店相对较少,这与作为世界级的旅游目的地身份及不相符。此外,酒店形式比较单一,住宿接待型酒店居多。因此,一方面要尽力引进一些高星级品牌酒店入驻,如正在建设中的花园酒店,以此为契机吸引其他国内外品牌进入旅游地产市场。另外,旅游产业具有非常明显的季节性,旅游旺季到来时,各大小酒店供不应求,人满为患,住宿价格居高不下;当淡季来临时,大量客房积压。因此发展旅游地产,需要更多地开发和建设产权酒店、时权酒店、主题酒店,使现有资源得到充分利用。

  3、重点建设旅游度假房地产

  (1)发展养生旅游地产

  人口老龄化是中国即将面临的社会,养生旅游市场前景广阔。中外成功养生地产的例子很多,比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博鳌.宝莲城、上海新太阳养生城以及南沙奥园等。

  气候温和,降水充足,云雾大,具有亚热带季风气候区内典型的气候特征,生态环境优良,是发展养生地产的好地方。在此基础上,养生地产要根据消费者的养生需求,打造高水平的养生项目,如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等,建立养生咨询培训中心,提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等,全面营造健康的养生方式。此外还要提供人性化的养生服务,并打造一批养生社区,吸引一批中高端客户常住。已经规划即将投入建设的天门仙境国际养生度假区,将开启养生旅游地产的新篇章。

  (2)开发田园旅游地产

  田园旅游地产,是乡村休闲房地产中的一类重要产品,大致有农家、庄园、乡村别墅、古村古镇古城等四种形式。目前乡村休闲旅游发展较好,到2009年止共有各类休闲农庄、农家乐约181家(其中五星级农庄4家、四星级农庄2家),投资规模在500万元以上的有20家,已经具有一定的发展规模,但基本上都还停留在旅游项目层面上,观赏休闲功能比较齐全,作为旅游地产还需要进一步开发和改造,实现游览和居住的双重功能。开发田园旅游地产,一方面可以在现有基础上加强田园概念的设计,打造一批特色的农家、庄园和山寨,吸引度假游客。另一方面为了满足中高档客人的需求,可以合理规划和打造一些特色的乡村别墅,或是有选择性地建设一到两个具有优美环境和独特民俗风情的旅游特色小镇,吸引房地产投资者的第二居所置业。

  (3)增建旅游休闲度假村

  核心景区森林覆盖率达到97%,每立方厘米空气中负氧离子含量达到10万个,是我国空气质量最好的地方之一,是避暑的最佳好去处。的温泉资源也非常丰富,较知名的有江垭温泉和万福温泉。这些良好的资源条件对发展旅游休闲度假村也奠定了基础,目前较成熟的有武陵源度假村、江垭温泉度假村等,但相对于休闲旅游发展的趋势而言,还远远不够。旅游业要实现观光旅游向休闲旅游和度假旅游的升级发展,还需要增建一批高标准的旅游休闲度假村,可在张清公路沿岸选择一些风景优美的地段建设几个特色鲜明的旅游休闲度假村,有效填充目前中心市区和武陵源区之间的空白地带,形成城市的发展轴。

  4、适当发展旅游住宅地产

  近年来,随着住宅产业出现景观化、环境化的趋势,旅游住宅地产因此迅速走强。相对于前三种旅游地产模式而言,旅游住宅地产面向的是居住消费者市场,为居住消费者提供日常居住的住宅,属于产权交易的范畴,且具有较高的利润回报。目前旅游住宅地产在的发展还处在一种朦胧的状态。因为区位的关系,不可能像深圳华侨城或杭州宋城一样通过旅游项目来实现地产项目的升值,但是可以把整个城市作为发展旅游住宅地产的大平台,这就要求必须以园林城市的面貌,大力发展天然景观住宅房地产,打造一批高品质的绿色低碳社区,来吸引周边大中城市的消费者。如果未来与周边四大省会城市(长沙、武汉、重庆、贵阳)的交通距离大大缩短的话,旅游住宅地产将会有迅速的发展。

  (四)加强旅游地产的营销

  目前在旅游地产这方面的营销尚未形成气候,在媒体和政府宣传中都极少提及。随着国家对房地产调控政策的不断跟进,许多沿海大城市房地产投资受到重挫,相当一部分理智的房地产投资者开始转向内地的特色城市,理所应当会成为投资者们看好的城市之一。因此接下来的几年将是旅游地产营销的最佳时期。

  旅游地产的营销需要走出自己的特色。三亚借助海南国际旅游岛的势头掀起了旅游地产投资热,因此首先要找到营销的切入点。2009年12月和成都、秦皇岛、舟山4个城市作为国家旅游综合改革首批试点,笔者认为这是旅游地产营销的契机,应该抓住这个机会好好宣传。此外,作为旅游城市,旅游地产营销可以和其他旅游产品进行捆绑营销,旅游营销成果是有目共睹的,尤其是2010年成功借阿凡达之风把旅游营销推到新的高度。如果以这样的势头和勇气推销旅游地产的话,也一定会有比较理想的效果。总之,旅游地产的营销不同于一般房地产项目的营销,需要在思想和行动中充分发挥创新精神。

  (五)引进和培养旅游地产人才

  由于房地产旅游开发的专业性和复杂性,其从业人员需要拥有丰富完善的知识结构,鉴于目前旅游地产人才的匮乏,因此,必须加强旅游地产人才的引进和培养,为旅游地产业的健康长久的发展提供智力保障。一方面可以引进沿海地区旅游地产业发展较好城市(如杭州、青岛、上海、三亚等城市)的专业人才,目前国家对沿海大中城市房价的调控使很多房地产从业人员被迫退出,此事可以对这些有经验的人才加强引进,直接为我所用。另一方面对现有房地产业从业人员进行与旅游业相关的培训,或是对旅游从业人员进行房地产业相关培训。同时,可以在的大专、本科旅游管理专业或房地产专业加开旅游地产学,进而培养适合本地区所需的专业旅游地产业从业人员。

  四、结语

  旅游地产与一般房地产业是有区别的,无论是生产者还是消费者,对于旅游地产的开发项目和经营模式都缺乏全面深入的了解和足够的经验,无法准备把握。而且旅游地产发展还涉及很多相关问题,如产权归属问题、交换体系建立问题及带薪休假落实问题等,因此不能盲目开发,需要经过科学谨慎的论证,否则不仅给生产者和消费者带来风险,还可能造成资源的浪费和环境的破坏。因此旅游地产的开发建设还需要进一步详细系统地论证,在实践中摸索前进。

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