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景区规划与旅游地产开发原则

作者:旅游规划设计院来源:顶峰国际 key word:旅游地产开发,景区规划

  近年来,中国的房地产业正处于结构性调整的关键时期,传统的房地产项目经历一个突飞猛进的发展阶段后,价格的上涨已经抑制了人们大量的购买欲望,在市场日趋饱和以及控制房双重压力下,为了寻求新的发展、寻找增加效益的新途径,房地产投资商将目光投向了旅游产业的发展项目,开始转战旅游地产的开发。旅游地产作为近些年来出现的一个新概念,主要是通过依托于自然风景和人文景观两方面的资源,并调整和完善现存的敏感的生态体系,达到经济和生态和谐统一的一种地产开发形式。旅游地产的发展呼应着经济发展与人们生活方式的需求,为旅游业和房地产业的深入发展开辟了新空间,理性的旅游地产规划有利于两大产业的良性互动。

  一、景区旅游地产开发原则

  景区规划必须以景区内的资源为主,并贯彻“保护、利用、保护”的方针,坚持以自然为主,景观协调,旅游地产开发要有特殊性、新奇感,又有天然性、艺术性、科学性、实用性和效益性,以促进景区自然保护与利用的协调发展。具体来说应遵循如下原则:

  1、优先保护原则

  任何旅游地产的开发,依托的都是景观和周围优美的环境,因此,开发必须以保护作为首要的出发点,在创造利益的同时,景区内的生态环境保护同样重要。

  2、整体优化原则

  景区规划不仅包括生物和环境条件的因素,同时还包括人类活动的社会、政治、经济条件。因此,景区规划是多因子、多层次的集吃、住、行、旅游、购物、娱乐为一体的综合产业开发,因此需要从整体出发、全面考虑、综合衡量,进而实现景区整体规划的最优化利用。

  3、旅游地产开发与景区生态保护相结合原则

  旅游地产开发是以景区所在地的自然资源和人文资源为主要的依据、依托条件为主的开发项目,要使旅游资源得到可持续的利用和发展,就必须加强对景区的生态保护。地产开发应服从生态保护,在景区生态保护的前提下进行地产项目开发工作,这也是景区规划的首要遵守原则。

  4、特色原则

  景区规划一定要有自己的特色,或依托于风景秀丽的自然环境,或依托于丰富的人文历史遗迹,或依托于当地极具特色的风土人情等等,只有在规划中保持、放大特色旅游,充分体现著本地特色,挖掘自然景观的美学、文化以及艺术价值,才能满足不同层次的游人的游览需求。旅游地产开发同样适合该原则,只有极具当地特色的地产项目,才能使用不同需求的人群。

  5、鼓励当地居民共同参与原则

  刺激当地旅游业的发展,提高当地居民收入和生活水平的提升是景区规划的重要功能之一。只有让当地居民积极参与景区规划和旅游地产的开发,才能使规划切合实际,才能被当地居民接受。

  二、旅游地产的开发模式

  1、借景开发旅游地产

  以居所为主要景区住宅开发模式适用于旅游资源丰富的城市。旅游资源可以是风景秀丽的自然风光,也可以是较为丰富的人文内涵,也可以是多种多样的娱乐设施等等,其主要的开发目的是,利用现有的旅游资源直接提升住宅的环境品质,增加休闲娱乐的功能,提高居民的生活和精神质量。

  这种景区住宅的开发依托的周围风景区天然的自然环境,能为住宅营造出良好的自然氛围,且开发项目周围的环境无需进行人为的维护,只需任其自然发展、不对其进行破坏即可,节省大量的维护、管理费用。很多城市旅游景区附近的住宅多为此类。这类开发项目的建筑风格、建筑外观极其外墙颜色、建筑物的材料都有严格的规定,首先一点就是要做到住宅与景区的融合,与此同时,这种地产开发项目对旅游景区以及景区的生态环境已经造成了无法修复的破坏。

  2、自行构造旅游景区开发旅游地产

  这类旅游抵偿的开发,不依赖于现有的旅游资源、旅游景区,二是通过投入巨资,专注于旅游项目的开发,拉动旅游后,聚集了较大影响力、冲击力的旅游景区。这不仅仅改善了该区域的基础设施建设条件,同时还改善了环境质量,靠旅游业拉动经济,吸引人流、物流,经该地区炒热之后,景区周围的地产也就会相应的升值,然后在趁势开发房地产。如北京华侨城、香港吉尼斯乐园等等,为自己创造了区域旅游资源的优势,再以此为依托,开发高质量的旅游地产,房价因周边的环境而持续上升。

  3、旅游景观开发合二为一的地产开发

  旅游景观地产开发与旅游景观开发进行高度融合,房地产开发即旅游景观开发,房产本身就是旅游景观的载体或表现形式。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景。景观房产本身就是景观构成的有机组成部分,无论别墅、公寓、商铺、公共服务设施均按它所在的环境氛围建造,在造型、选材、用料、装饰上都极富个性,将旅游地产开发提升到一个新境界。如,宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等。

  4、以旅游度假为主的度假房产开发

  这种旅游地产主要建设在大中型城市的远郊,或者是远离大中型城市的著名风景区附近,或是建设在旅游资源较为丰富的地区,这类地产的最大特点就是休闲度假。依附于现有的旅游资源,并大力投入资金建设休闲度假设施,大力营造旅游度假的氛围,为想要在异地置业的人提供第二居所。这类模式可以细分为度假酒店、养老型酒店、时权酒店等。这就需要有良好的经济背景为依托,使得人们有良好的经济收入,有休闲度假的时间,这是客户来源的保障。此外,还要求具有度假的乡野情调,有先天良好的风景旅游资源,还需要有配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通信设施等。

  5、以大盘形式出现的综合型旅游地产开发模式

  前面介绍的几种地产开发模式较为单一,而以大盘形式出现的综合型旅游地产属于复合型开发模式。这类房地产项目多在旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所两种功能。它涉及的旅游地产开发项目众多,包括旅游、休闲、度假、酒店、乡村风情小镇、公寓、别墅、学校、医院、购物中心等等。

  无论是采用哪种开发模式,旅游地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重,在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用,寻求旅游与房地产的良性互动,走健康、理性的旅游地产开发之路。

  三、结束语

  综上所述,无论是何种旅游地产开发都需要遵循:自然资源只能借用,不能侵占和掠夺,这是旅游地产开发成功的基础;同时,调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段;保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。另外由于投资造景有其临界点和门槛效应,项目一旦建设不好则很可能面临失败。因此要想人工创造旅游资源,需进行相当的投资,才有可能建设出相当的规模和氛围,如果抱着先投入一部分资金试一试的心态,而实际工程不能达到其预期效果,整个楼盘很难带动起来,其地产开发也可能无法启动。资金收回也将出现困难,因此此前的深思熟虑就更加必要。

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